Os marcos de pagamento são os momentos da obra, ligados a serviços concretos concluídos, em que a construtora tem direito de receber uma parte do preço. São muito comuns em contratos privados (casas unifamiliares, reformas, galpões, obras por empreitada global) como alternativa à medição mensal por quantitativos.
Bem definidos, trazem clareza às duas partes. Mal definidos, podem deixar a construtora financiando a obra por meses.
Marcos de pagamento versus medição mensal
- Medição mensal: paga-se a cada mês o que foi realmente executado, conforme quantitativos e preços unitários. Veja como fazer uma medição de obra.
- Marcos de pagamento: paga-se um percentual fixo do preço quando se atinge um marco verificável (por exemplo, "estrutura concluída").
Vantagens dos marcos
- Simplicidade administrativa: não é preciso medir e valorar a cada mês.
- Clareza para o cliente: ele sabe quanto vai pagar e quando.
- Incentivo ao avanço: a construtora recebe ao concluir as fases.
Desvantagens
- Descompasso entre custo e recebimento se os marcos estiverem mal escalonados.
- Discussões sobre se um marco está "realmente" concluído.
- Pouca flexibilidade diante de mudanças de sequência.
Exemplo de cronograma de marcos
Para uma obra de 12 meses:
- Assinatura do contrato – adiantamento: 10%
- Fim das fundações (mês 2): 15% (acumulado 25%)
- Fim da estrutura (mês 5): 25% (acumulado 50%)
- Vedações e cobertura (mês 8): 20% (acumulado 70%)
- Instalações e acabamentos (mês 11): 20% (acumulado 90%)
- Recebimento da obra (mês 12): 5% (acumulado 95%)
- Fim do período de garantia: 5% (acumulado 100%)
O risco: o buraco de financiamento
Se compararmos os recebimentos acumulados com o custo acumulado da obra (a curva S de custo), aparecem os períodos em que a construtora está à frente do recebimento. Com uma curva de custo de exemplo:
- Mês 4: custo 21%, recebido 25% → o adiantamento e o primeiro marco cobrem o custo.
- Mês 7: custo 60%, recebido 50% → a construtora financia 10 pontos.
- Mês 10: custo 91%, recebido 70% → buraco de 21 pontos. Em uma obra de € 1,2 milhão, mais de € 250.000 de custo sem receber.
Esse buraco precisa ser financiado com caixa próprio ou linhas de crédito, o que tem um custo financeiro que deve estar no preço. Analisamos isso em detalhe em fluxo de caixa de uma obra.
Como definir bons marcos de pagamento
1. Alinhe os marcos com a curva de custo
Distribua os percentuais de modo que o recebimento acumulado acompanhe de perto o custo acumulado. Evite marcos muito distantes na fase central da obra, que é quando mais se gasta.
2. Marcos objetivos e verificáveis
"Estrutura concluída" deve ser detalhado: inclui a cobertura? A desforma? O laudo do laboratório? Quanto mais objetivo, menos conflitos.
3. Adiantamento com garantia
Um adiantamento inicial de 5% a 15% ajuda a financiar a mobilização e as primeiras compras de materiais. É comum o cliente exigir, em troca, uma garantia bancária (aval) pelo valor adiantado.
4. Retenção e garantia
Uma retenção final (por exemplo, de 5%) liberada ao término do período de garantia protege o cliente. Deve estar claramente pactuada.
5. Cláusulas para alterações
Defina como são pagos os serviços adicionais ou modificados: são somados a um marco ou faturados à parte quando executados?
6. Prazos de pagamento
Fixe o prazo entre a verificação do marco e o pagamento (por exemplo, 30 dias). Um marco cumprido que é pago em 90 dias aumenta o buraco de financiamento.
Marcos de pagamento em contratos públicos
Na contratação pública espanhola, o habitual são as medições mensais da obra executada, embora a normativa de contratos do setor público permita pagamentos por conta de operações preparatórias (como estoque de materiais), normalmente com garantia. Revise sempre o edital de cada contrato.
Marcos de pagamento e controle da obra
Mesmo que se receba por marcos, a obra deve ser controlada com produção real e custos, não com recebimentos:
- A margem é calculada sobre a produção executada, não sobre o faturado.
- A diferença entre o executado e o faturado é registrada como serviço executado não medido (ou como faturamento antecipado se houve recebimento adiantado).
Perguntas frequentes
Que percentual de adiantamento é habitual?
Em obras privadas costuma ficar entre 5% e 15%, variando conforme o tamanho da obra, as compras iniciais de materiais e a confiança entre as partes.
É possível combinar marcos e medição mensal?
Sim. É comum pagar por marcos a parte de preço fechado e medir por quantitativos os serviços adicionais.
Conclusão
Os marcos de pagamento simplificam a relação com o cliente, mas exigem ser desenhados com a curva de custo à frente. Um cronograma bem escalonado evita que a construtora financie a obra e reduz os conflitos.
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