El VAN, la TIR i el ROI són els indicadors més utilitzats per decidir si una inversió val la pena. En construcció i immobiliària s'apliquen a promocions, compres de sòl, inversions en maquinària o projectes en concessió.

En aquest article expliquem què mesura cadascun, com es calculen i com interpretar-los amb un exemple de promoció.

L'exemple: una promoció a quatre anys

Fluxos de caixa anuals d'una promoció il·lustrativa (en milions d'euros):

  • Any 0: −2,0 (compra del sòl)
  • Any 1: −3,0 (construcció)
  • Any 2: +1,0 (primers lliuraments)
  • Any 3: +3,5
  • Any 4: +2,5

Inversió total: 5,0 M€. Suma de fluxos: +2,0 M€ de benefici sense descomptar.

ROI: retorn sobre la inversió

ROI = benefici / inversió

ROI = 2,0 / 5,0 = 40 %

És fàcil d'entendre, però té una gran limitació: no té en compte el temps. Un 40 % en quatre anys no és el mateix que en dos.

VAN: valor actual net

El VAN suma tots els fluxos de caixa descomptats al moment actual amb una taxa (i) que reflecteix el cost del capital i el risc:

VAN = Σ Fₜ / (1 + i)ᵗ

Amb una taxa del 8 %:

  • Any 0: −2,0 / 1,00 = −2,000
  • Any 1: −3,0 / 1,08 = −2,778
  • Any 2: +1,0 / 1,1664 = +0,857
  • Any 3: +3,5 / 1,2597 = +2,778
  • Any 4: +2,5 / 1,3605 = +1,838

VAN = +0,70 M€

Interpretació:

  • VAN > 0: la inversió rendeix més que la taxa exigida (8 %) i crea valor: en euros d'avui, 0,70 M€ per sobre d'aquesta rendibilitat mínima.
  • VAN = 0: rendeix exactament la taxa exigida.
  • VAN < 0: destrueix valor respecte a l'alternativa.

TIR: taxa interna de retorn

La TIR és la taxa de descompte que fa el VAN igual a zero. És la rendibilitat anual implícita de la inversió.

A l'exemple, la TIR ≈ 13,8 %. Com que és major que la taxa exigida del 8 %, la promoció és atractiva.

La TIR es calcula per tempteig o amb la funció TIR d'Excel (IRR a la versió en anglès).

Limitacions de la TIR

  • Si els fluxos canvien de signe diverses vegades (per exemple, una gran inversió de reposició a mig projecte), pot haver-hi diverses TIR.
  • No indica la mida del benefici: un projecte petit pot tenir una TIR altíssima i aportar poc valor.
  • Per comparar projectes excloents, preval el VAN.

Període de recuperació (payback)

És el temps que triga a recuperar-se la inversió:

  • Payback simple: l'acumulat sense descomptar és −2,0, −5,0, −4,0, −0,5 i +2,0. Es recupera durant l'any 4: ≈ 3,2 anys.
  • Payback descomptat: l'acumulat descomptat és −2,00, −4,78, −3,92, −1,14 i +0,70. Es recupera durant l'any 4: ≈ 3,6 anys.

És un indicador de risc i de liquiditat: com abans es recupera, menys exposat està l'inversor.

Com usar-los junts

  • VAN: crea valor? Quant?
  • TIR: quina rendibilitat anual ofereix?
  • ROI: quin benefici total sobre el que s'ha invertit? (útil per comunicar, no per decidir només amb ell).
  • Payback: quant de temps estic exposat?

Anàlisi de sensibilitat

En promoció, les variables més incertes són el preu de venda, el ritme de vendes, el cost de construcció i el termini. Recalcula el VAN i la TIR amb escenaris:

  • Cost de construcció +10 %.
  • Vendes endarrerides un any.
  • Preu de venda −5 %.

Si el VAN continua sent positiu en els escenaris raonables, la inversió és robusta. Com que el cost de construcció és una d'aquestes variables crítiques, comptar amb un pressupost d'obra fiable i amb un bon control de costos protegeix la rendibilitat prevista.

VAN, TIR i anàlisi cost-benefici

L'anàlisi cost-benefici usa la mateixa lògica d'actualització, però compara alternatives amb beneficis que no sempre són fluxos de caixa (estalvis, beneficis socials).

Preguntes freqüents

Quina taxa de descompte uso en una promoció?

La rendibilitat mínima que exigeix l'inversor pel risc del projecte. Sol ser més alta com més incert és el sòl, la llicència o el mercat.

És millor una TIR alta o un VAN alt?

Per triar entre projectes excloents, el VAN. La TIR és útil per comunicar la rendibilitat i comparar-la amb la taxa exigida.

Conclusió

VAN, TIR, ROI i payback miren la mateixa inversió des d'angles diferents. Usats junts i amb anàlisi de sensibilitat, permeten decidir amb criteri si una promoció o un projecte de construcció val la pena.

👉 Amb BIM 2.0 per a Odoo pots comparar pressupostos i controlar el cost real de l'obra que sosté aquesta rendibilitat. Demana una demo.