NPV (чистая приведённая стоимость), IRR (внутренняя норма доходности) и ROI (рентабельность инвестиций) — самые распространённые показатели для решения о том, стоит ли вкладывать средства. В строительстве и недвижимости их применяют к девелоперским проектам, покупке земельных участков, инвестициям в технику и концессионным проектам.

В этой статье мы объясняем, что измеряет каждый показатель, как он рассчитывается и как его интерпретировать, на примере девелоперского проекта.

Пример: проект на четыре года

Годовые денежные потоки условного девелоперского проекта (в миллионах евро):

  • Год 0: −2,0 (покупка участка)
  • Год 1: −3,0 (строительство)
  • Год 2: +1,0 (первые передачи объектов)
  • Год 3: +3,5
  • Год 4: +2,5

Общий объём инвестиций: 5,0 млн €. Сумма потоков: +2,0 млн € прибыли без дисконтирования.

ROI: рентабельность инвестиций

ROI = прибыль / инвестиции

ROI = 2,0 / 5,0 = 40 %

Показатель прост для понимания, но у него есть серьёзное ограничение: он не учитывает время. 40 % за четыре года — это не то же самое, что за два.

NPV: чистая приведённая стоимость

NPV суммирует все денежные потоки, дисконтированные к текущему моменту по ставке (i), отражающей стоимость капитала и риск:

NPV = Σ Fₜ / (1 + i)ᵗ

При ставке 8 %:

  • Год 0: −2,0 / 1,00 = −2,000
  • Год 1: −3,0 / 1,08 = −2,778
  • Год 2: +1,0 / 1,1664 = +0,857
  • Год 3: +3,5 / 1,2597 = +2,778
  • Год 4: +2,5 / 1,3605 = +1,838

NPV = +0,70 млн €

Интерпретация:

  • NPV > 0: инвестиция приносит больше требуемой ставки (8 %) и создаёт стоимость: в сегодняшних евро — на 0,70 млн € выше этой минимальной доходности.
  • NPV = 0: доходность в точности равна требуемой ставке.
  • NPV < 0: инвестиция разрушает стоимость по сравнению с альтернативой.

IRR: внутренняя норма доходности

IRR — это ставка дисконтирования, при которой NPV равна нулю. Это подразумеваемая годовая доходность инвестиции.

В примере IRR ≈ 13,8 %. Поскольку она выше требуемой ставки 8 %, проект привлекателен.

IRR вычисляется подбором или с помощью функции IRR (в русской версии Excel — ВСД).

Ограничения IRR

  • Если знак потоков меняется несколько раз (например, крупные реинвестиции в середине проекта), может существовать несколько значений IRR.
  • Показатель не отражает масштаб прибыли: небольшой проект может иметь очень высокую IRR и приносить мало стоимости.
  • При сравнении взаимоисключающих проектов приоритет у NPV.

Срок окупаемости (payback)

Это время, за которое возвращаются инвестиции:

  • Простой срок окупаемости: накопленный поток без дисконтирования составляет −2,0, −5,0, −4,0, −0,5 и +2,0. Окупаемость наступает в течение 4-го года: ≈ 3,2 года.
  • Дисконтированный срок окупаемости: накопленный дисконтированный поток составляет −2,00, −4,78, −3,92, −1,14 и +0,70. Окупаемость наступает в течение 4-го года: ≈ 3,6 года.

Это показатель риска и ликвидности: чем раньше окупаются вложения, тем меньше подвержен риску инвестор.

Как использовать показатели вместе

  • NPV: создаёт ли проект стоимость? Сколько?
  • IRR: какую годовую доходность он обеспечивает?
  • ROI: какова общая прибыль относительно вложенных средств? (удобен для коммуникации, но не годится как единственный критерий решения).
  • Payback: как долго я нахожусь под риском?

Анализ чувствительности

В девелопменте наиболее неопределённые переменные — цена продажи, темп продаж, стоимость строительства и сроки. Пересчитайте NPV и IRR для нескольких сценариев:

  • Стоимость строительства +10 %.
  • Продажи отложены на год.
  • Цена продажи −5 %.

Если NPV остаётся положительной в разумных сценариях, инвестиция устойчива. Поскольку стоимость строительства — одна из таких критических переменных, надёжная смета и хороший контроль затрат защищают ожидаемую доходность.

NPV, IRR и анализ «затраты — выгоды»

Анализ «затраты — выгоды» использует ту же логику дисконтирования, но сравнивает альтернативы, выгоды которых не всегда являются денежными потоками (экономия, социальные выгоды).

Часто задаваемые вопросы

Какую ставку дисконтирования использовать в девелоперском проекте?

Минимальную доходность, которую инвестор требует с учётом риска проекта. Обычно она выше, чем больше неопределённости в отношении участка, разрешения или рынка.

Что лучше: высокая IRR или высокая NPV?

Для выбора между взаимоисключающими проектами — NPV. IRR полезна для того, чтобы сообщить доходность и сравнить её с требуемой ставкой.

Заключение

NPV, IRR, ROI и срок окупаемости рассматривают одну и ту же инвестицию под разными углами. Применяемые вместе и дополненные анализом чувствительности, они позволяют обоснованно решить, стоит ли реализовывать девелоперский или строительный проект.

👉 С BIM 2.0 для Odoo вы можете сравнивать сметы и контролировать фактическую стоимость объекта, на которой держится эта доходность. Запросите демо.