El VAN, la TIR y el ROI son los indicadores más utilizados para decidir si una inversión merece la pena. En construcción e inmobiliaria se aplican a promociones, compras de suelo, inversiones en maquinaria o proyectos en concesión.
En este artículo explicamos qué mide cada uno, cómo se calculan y cómo interpretarlos con un ejemplo de promoción.
El ejemplo: una promoción a cuatro años
Flujos de caja anuales de la promoción (en millones de euros):
- Año 0: −2,0 (compra del suelo)
- Año 1: −3,0 (construcción)
- Año 2: +1,0 (primeras entregas)
- Año 3: +3,5
- Año 4: +2,5
Inversión total: 5,0 M€. Suma de flujos: +2,0 M€ de beneficio sin descontar.
ROI: retorno sobre la inversión
ROI = beneficio / inversión
ROI = 2,0 / 5,0 = 40 %
Es fácil de entender, pero tiene una gran limitación: no tiene en cuenta el tiempo. Un 40 % en cuatro años no es lo mismo que en dos.
VAN: valor actual neto
El VAN suma todos los flujos de caja descontados al momento actual con una tasa (i) que refleja el coste del capital y el riesgo:
VAN = Σ Fₜ / (1 + i)ᵗ
Con una tasa del 8 %:
- Año 0: −2,0 / 1,00 = −2,000
- Año 1: −3,0 / 1,08 = −2,778
- Año 2: +1,0 / 1,1664 = +0,857
- Año 3: +3,5 / 1,2597 = +2,778
- Año 4: +2,5 / 1,3605 = +1,838
VAN = +0,70 M€
Interpretación:
- VAN > 0: la inversión rinde más que la tasa exigida (8 %) y crea valor: en euros de hoy, 0,70 M€ por encima de esa rentabilidad mínima.
- VAN = 0: rinde exactamente la tasa exigida.
- VAN < 0: destruye valor respecto a la alternativa.
TIR: tasa interna de retorno
La TIR es la tasa de descuento que hace el VAN igual a cero. Es la rentabilidad anual implícita de la inversión.
En el ejemplo, la TIR ≈ 13,8 %. Como es mayor que la tasa exigida del 8 %, la promoción es atractiva.
La TIR se calcula por tanteo o con la función TIR de Excel (o IRR en inglés).
Limitaciones de la TIR
- Si los flujos cambian de signo varias veces (por ejemplo, una gran inversión de reposición a mitad del proyecto), puede haber varias TIR.
- No indica el tamaño del beneficio: un proyecto pequeño puede tener una TIR altísima y aportar poco valor.
- Para comparar proyectos excluyentes, prevalece el VAN.
Periodo de recuperación (payback)
Es el tiempo que tarda en recuperarse la inversión:
- Payback simple: el acumulado sin descontar es −2,0, −5,0, −4,0, −0,5 y +2,0. Se recupera durante el año 4: ≈ 3,2 años.
- Payback descontado: el acumulado descontado es −2,00, −4,78, −3,92, −1,14 y +0,70. Se recupera durante el año 4: ≈ 3,6 años.
Es un indicador de riesgo y de liquidez: cuanto antes se recupera, menos expuesto está el inversor.
Cómo usarlos juntos
- VAN: ¿crea valor? ¿cuánto?
- TIR: ¿qué rentabilidad anual ofrece?
- ROI: ¿qué beneficio total sobre lo invertido? (útil para comunicar, no para decidir solo con él).
- Payback: ¿cuánto tiempo estoy expuesto?
Análisis de sensibilidad
En promoción, las variables más inciertas son el precio de venta, el ritmo de ventas, el coste de construcción y el plazo. Recalcula el VAN y la TIR con escenarios:
- Coste de construcción +10 %.
- Ventas retrasadas un año.
- Precio de venta −5 %.
Si el VAN sigue siendo positivo en los escenarios razonables, la inversión es robusta. Como el coste de construcción es una de esas variables críticas, contar con un presupuesto de obra fiable y con un buen control de costes protege la rentabilidad prevista.
VAN, TIR y análisis coste-beneficio
El análisis coste-beneficio usa la misma lógica de actualización, pero compara alternativas con beneficios que no siempre son flujos de caja (ahorros, beneficios sociales).
Preguntas frecuentes
¿Qué tasa de descuento uso en una promoción?
La rentabilidad mínima que exige el inversor por el riesgo del proyecto. Suele ser mayor cuanto más incierto es el suelo, la licencia o el mercado.
¿Es mejor una TIR alta o un VAN alto?
Para elegir entre proyectos excluyentes, el VAN. La TIR es útil para comunicar la rentabilidad y compararla con la tasa exigida.
Conclusión
VAN, TIR, ROI y payback miran la misma inversión desde ángulos distintos. Usados juntos y con análisis de sensibilidad, permiten decidir con criterio si una promoción o un proyecto de construcción merece la pena.
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