Строительство жилого дома, здания или инфраструктурного объекта — это упорядоченная последовательность стадий, которая гарантирует, что объект будет правильно спроектирован, спланирован, построен и сдан. Знать их необходимо архитекторам, инженерам, строительным компаниям, девелоперам и заказчикам.

Ниже мы рассматриваем все этапы строительного процесса — от первоначальной идеи до сдачи и эксплуатации.

1. Идея и потребности

Любой проект рождается из потребности: жилой дом, офисное здание, промышленный склад или жилой посёлок. На этом этапе определяются:

  • цель проекта;
  • функциональные требования;
  • ориентировочный бюджет;
  • доступный земельный участок;
  • применимые нормы.

2. Оценка целесообразности

Здесь определяется, можно ли реализовать проект технически, юридически и экономически. Сюда входят:

  • анализ участка;
  • градостроительный анализ;
  • предварительная оценка затрат;
  • воздействие на окружающую среду;
  • финансовая целесообразность (подробнее — в статье NPV, IRR и ROI в строительных проектах).

3. Архитектурное проектирование (эскизный и базовый проект)

На этой стадии архитектор определяет облик проекта:

  • первые эскизы;
  • 3D-модели (как правило, в BIM);
  • архитектурный стиль;
  • планировка помещений;
  • предварительный выбор материалов;
  • ориентировочный бюджет.

4. Рабочий проект

Разрабатывается вся техническая документация, необходимая для строительства:

  • подробные технические чертежи;
  • расчёт конструкций;
  • инженерные системы (электроснабжение, климат, водоснабжение, канализация, противопожарная защита);
  • объёмы работ и строительная смета;
  • пояснительные записки.

С BIM на этой стадии формируется итоговая согласованная модель.

5. Согласования и разрешения

Перед началом работ необходимо получить соответствующие разрешения:

  • разрешение на строительство;
  • сборы и градостроительная документация;
  • сертификаты и документация по безопасности;
  • экологические разрешения (при необходимости);
  • подключение к сетям (вода, электричество, канализация).

6. Планирование строительства

Хорошее планирование сокращает задержки и перерасход. На этом этапе готовятся:

  • общий календарный план;
  • поэтапный график (диаграмма Ганта или 4D при работе с BIM);
  • привлечение поставщиков и субподрядчиков;
  • закупка материалов;
  • план охраны труда и безопасности;
  • логистическая стратегия.

7. Производство строительных работ

Это видимая часть проекта; она делится на подэтапы.

7.1 Подготовка площадки

  • расчистка;
  • земляные работы;
  • котлованы;
  • фундаменты.

7.2 Несущие конструкции

  • железобетон;
  • сталь;
  • несущие стены;
  • перекрытия.

7.3 Ограждающие конструкции и кладка

  • наружные стены;
  • внутренние перегородки;
  • утепление;
  • гидроизоляция.

7.4 Инженерные системы

  • электрика;
  • водоснабжение и сантехника;
  • климатические системы;
  • вентиляция;
  • телекоммуникации.

7.5 Отделка

  • облицовка и штукатурка;
  • покраска;
  • столярные изделия;
  • полы;
  • подвесные потолки.

7.6 Оснащение

  • сантехнические приборы;
  • освещение;
  • встроенная мебель.

8. Надзор, контроль качества и безопасность

В течение всего строительства проводятся:

  • периодические проверки;
  • испытания материалов;
  • контроль объёмов работ;
  • акты выполненных работ;
  • проверка соблюдения норм;
  • координация безопасности на площадке.

Контроль затрат, хода работ и планирования позволяет вовремя обнаруживать отклонения.

9. Испытания, пусконаладка и сдача

Перед сдачей здания:

  • испытания инженерных систем;
  • устранение дефектов (перечень замечаний, snagging);
  • инструкции и гарантии;
  • акт о завершении строительства;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию (в Испании — лицензия первого заселения), при необходимости.

После этого объект официально передаётся заказчику.

10. Эксплуатация и обслуживание здания

После завершения строительства начинается срок службы объекта:

  • профилактическое обслуживание;
  • технические осмотры;
  • ремонт;
  • управление активами;
  • актуализация паспорта (книги) здания.

BIM-модель на этом этапе можно использовать повторно для цифрового управления зданием.

Заключение

Строительный процесс — это структурированная цепочка технических, юридических и операционных стадий. Знание их позволяет лучше управлять сроками, затратами и итоговым качеством проекта.

Компании, которые объединяют планирование, BIM и ERP, такую как Odoo, как правило, реализуют более эффективные, управляемые и прибыльные проекты. Если хотите увидеть это на практике, закажите демонстрацию BIM 2.0.