Na maioria das obras, uma parte muito importante do orçamento é executada por meio de subempreiteiros. Por isso, a gestão de empreiteiros é uma das alavancas mais poderosas para proteger a margem: uma seleção ruim ou um contrato ambíguo podem custar mais do que qualquer desvio de materiais.

Neste guia explicamos como gerenciar empreiteiros na construção, desde a solicitação de propostas até o acerto final.

O ciclo da subcontratação

  1. Definir pacotes de contratação.
  2. Solicitar propostas.
  3. Comparar as propostas de forma equalizada.
  4. Negociar e adjudicar.
  5. Formalizar o contrato e a documentação.
  6. Controlar a execução.
  7. Medir e pagar.
  8. Fechar o contrato e avaliar.

Passo 1: defina os pacotes de contratação

Agrupe os itens do orçamento em pacotes coerentes: movimento de terra, estrutura, alvenaria, instalações elétricas, hidráulica, esquadrias externas etc.

Para cada pacote, prepare:

  • Os itens e quantitativos do orçamento.
  • Plantas e especificações técnicas.
  • Prazo e condições do planejamento. Veja cronograma de obra com gráfico de Gantt.
  • Condições econômicas: forma de pagamento, retenções, multas.
  • Meios fornecidos pela construtora principal (guindaste, andaimes, contêineres de apoio, água, energia).

Quanto mais claro o pacote, mais comparáveis serão as propostas.

Passo 2: solicite propostas

  • Solicite pelo menos três propostas por pacote.
  • Envie a todos a mesma documentação e o mesmo formato de resposta (idealmente, o orçamento com os itens e os preços em branco, em Excel ou BC3).
  • Defina uma data-limite e um canal único para dúvidas.

Passo 3: compare as propostas (mapa comparativo equalizado)

O erro mais comum é comparar apenas o valor total. As propostas quase nunca incluem o mesmo escopo. É preciso equalizar: somar a cada proposta o custo do que ela não inclui.

Exemplo: pacote de estrutura de concreto

  • Proposta A: € 210.000, tudo incluído.
  • Proposta B: € 198.000, não inclui bombeamento de concreto (€ 9.500) nem ensaios de controle (€ 2.000).
  • Proposta C: € 205.000, não inclui andaimes perimetrais (€ 3.000).

Comparativo equalizado:

  • Proposta A: € 210.000
  • Proposta B: 198.000 + 9.500 + 2.000 = € 209.500
  • Proposta C: 205.000 + 3.000 = € 208.000

A proposta aparentemente mais barata (B) não é a mais econômica: depois de equalizadas, a melhor é a C. Além do preço, avalie:

  • Prazo de execução e capacidade de meios.
  • Condições de pagamento e retenções aceitas.
  • Experiência e referências em obras semelhantes.
  • Solidez financeira e situação documental.
  • Histórico com a sua empresa (qualidade, cumprimento de prazos, segurança).

Compare também cada preço unitário com o do seu orçamento de custo: assim você saberá se o pacote melhora ou piora a margem prevista. Veja composição de preço unitário.

Passo 4: negocie e adjudique

  • Negocie com as duas melhores propostas equalizadas.
  • Esclareça por escrito exclusões e dúvidas.
  • Registre o motivo da adjudicação (útil para auditorias e futuras obras).

Passo 5: formalize o contrato e a documentação

O contrato de subcontratação

Deve conter, no mínimo:

  • Objeto e escopo (itens, quantitativos e preços).
  • Prazo e marcos.
  • Forma de medição.
  • Forma de pagamento e retenção de garantia.
  • Multas por atraso.
  • Obrigações em segurança e saúde.
  • Seguros exigidos.
  • Condições para alterações e preços contraditórios (novos preços acordados).

Requisitos legais na Espanha

A Lei 32/2006, que regula a subcontratação no setor da construção, e seu regulamento (Real Decreto 1109/2007) estabelecem, entre outros pontos:

  • Que as empresas subcontratadas estejam inscritas no Registro de Empresas Acreditadas (REA).
  • A obrigação de manter o Livro de Subcontratação em cada obra.
  • Limites à cadeia de subcontratação (em regra, até o terceiro nível, com as exceções previstas na norma).
  • Requisitos de organização preventiva e de percentual mínimo de trabalhadores com contrato por prazo indeterminado no quadro da empresa subcontratada.

Além disso, é preciso gerenciar a coordenação de atividades empresariais (CAE) em matéria de prevenção e controlar a documentação trabalhista (registro na seguridade social, guias TC2/RNT, treinamento em prevenção de riscos, aptidão médica). Consulte sempre a norma vigente com o seu assessor.

Passo 6: controle a execução

  • Acompanhamento semanal do avanço do empreiteiro frente ao planejamento.
  • Controle de qualidade e de segurança.
  • Registro de ocorrências e serviços adicionais antes de executá-los.
  • Controle da documentação dos trabalhadores que acessam a obra.

Passo 7: meça e pague

  • Meça de forma acumulada as quantidades realmente executadas, com os mesmos critérios usados na medição ao cliente.
  • Aplique a retenção de garantia e os descontos acordados (consumos, limpeza, meios comuns).
  • Verifique se o que é medido ao empreiteiro é coerente com o que você mede ao cliente.

A mecânica é a mesma que explicamos em como fazer uma medição de obra.

Passo 8: encerre e avalie

Ao terminar:

  • Acerto final e devolução das retenções após o prazo de garantia.
  • Avaliação do empreiteiro (qualidade, prazo, segurança, colaboração). Essa informação é muito valiosa para futuras contratações.

Como um ERP ajuda na gestão de empreiteiros

Com um ERP de construção como o BIM 2.0 para Odoo, você pode:

  • Gerar solicitações de serviço a partir do orçamento da obra.
  • Solicitar e comparar propostas de fornecedores e empreiteiros no módulo de compras.
  • Registrar contratos de obra vinculados a itens.
  • Medir o empreiteiro e controlar seus boletins de pagamento.
  • Ver o custo comprometido e o real de cada pacote frente ao orçamento. Veja controle de custos de obra.

Perguntas frequentes

Quantas propostas devo solicitar por pacote?

Pelo menos três, para ter uma referência de mercado sólida.

O que é o REA?

O Registro de Empresas Acreditadas, no qual devem se inscrever, na Espanha, as empresas que atuam em obras de construção como contratadas ou subcontratadas.

Como evito pagar por serviços não executados?

Medindo sempre de forma acumulada, com quantitativos verificados em obra e coerentes com a medição ao cliente.

Conclusão

Gerenciar bem os empreiteiros exige pacotes claros, comparativos equalizados, contratos completos, controle documental e medições rigorosas. Fazer isso dentro do mesmo sistema do orçamento e do controle de custos evita surpresas na margem.

👉 Solicite uma demonstração do BIM 2.0 e veja como se gerencia um mapa comparativo de propostas.